O sucesso de um empreendimento imobiliário depende de uma série de fatores, que vão desde a escolha do terreno até a entrega das chaves ao consumidor final.
Esse ciclo é longo,
dura anos, e, por isso, há muitas variáveis que podem influenciar o resultado
de um projeto.
A compra do
terreno é uma das etapas mais importantes para se alcançar o êxito almejado em
uma incorporação imobiliária. Na sua decisão, é imprescindível avaliar se o
preço a ser pago pelo ativo é compatível com o mercado e com o produto que nele
será incorporado.
Há algumas
métricas conhecidas para análise de preços de terrenos, que se baseiam no
percentual de VGV (Valor Geral de Vendas) ideal que uma área deve custar, a
depender, sempre, do produto que poderá ser desenvolvido no local e da forma de
pagamento a ser negociada na aquisição. Naturalmente, às vezes, o preço de um
terreno pode ultrapassar esse “percentual ideal”, devido a sua singularidade de
localização e potencial de destaque no mercado, mas é sabido que, nesse caso, será
mais difícil se alcançar um ótimo resultado financeiro e se ter margem para lidar
com os imprevistos, que sempre acontecem, ao longo do caminho. Entretanto, há
casos isolados nos quais valores e ganhos intangíveis (tais como visibilidade
no mercado) possam compensar o preço alto a ser pago por uma área, mas é bom
que se tenha conhecido e claro o risco assumido.
Também existem
vários outros pontos de extrema importância a serem avaliados, antes da aquisição
de um terreno, além de seu preço, tais como: legislação incidente; potencial
construtivo; produto a ser incorporado no local e seu público alvo; aspectos
ambientais; análise de concorrentes e preços de venda final praticados; logística
de acesso e condições para a execução da obra; e, mas não menos importante, a due dilligence minuciosa acerca das
condições jurídicas do imóvel e a elaboração de um Contrato de Venda e Compra
muito bem estruturado.
Mesmo em
épocas de mercado imobiliário pujante, é importante se ter todos esses fatores e
riscos (e vários outros que são particulares de cada projeto) muito bem elencados
e analisados no momento de uma aquisição, pois em uma economia tão instável
como é a do Brasil, qualquer movimento de retrocesso pode significar a perda de
milhões em um único empreendimento. Agora, então, no atual momento
político-econômico que o país vive, todos esses cuidados precisam ser redobrados,
pois são produtos, extremamente, assertivos que estão se mostrando viáveis no
mercado, e é decisivo que todos tenham em mente que essa assertividade passa, necessariamente,
pela etapa de compra do terreno.