Incorporação Imobiliária: Reconhecimento e Planejamento

Incorporação Imobiliária: Reconhecimento e Planejamento

Faz parte do desenvolvimento de uma incorporação imobiliária realizar a gestão de uma complexa cadeia de profissionais e serviços desde a concepção do produto até a entrega das unidades aos clientes finais.

Para isso, dois processos de gestão são fundamentais para o bom andamento do negócio:

            1. Reconhecimento

            2. Planejamento e Cronograma

1. Reconhecimento

Assim, é recomendável que, antes de iniciar um projeto, o gestor responsável pela incorporação imobiliária faça alguns “exercícios” sozinhos, não delegados, que o permitirão ter uma visão geral e completa dos desafios que virão pela frente e dos melhores caminhos a seguir para atingir os resultados esperados. São estes:

1.1 Montar uma EAP – Estrutura Analítica de Projeto (em inglês WBS – Work Breakdown Structure) –  que é onde se “estressa”, ao máximo, cada etapa e cada entrega do projeto. Dessa forma, consegue-se ter uma ampla visão dos processos, das dificuldades, dos terceiros que deverão ser contratados e da complexidade do negócio. A EAP também será a base para a elaboração do cronograma do projeto.

Exemplo de EAP de uma Incorporação Imobiliária 

Após a elaboração desta estrutura, o gestor terá mais assertividade e consistência ao repassar o desafio do novo projeto a sua equipe, que será responsável pela parte tática e operacional. Quanto mais aprofundada for a EAP, mais claro estará para todos os envolvidos as etapas a serem vencidas e todas as interfaces entre elas no decorrer da incorporação.

Cada empreendimento tem uma EAP. Não é possível “copiar e colar” os processos de um projeto para outro, nem que sejam incorporados na mesma cidade e no mesmo ano. Aliás, o objetivo da elaboração da EAP é justamente o contrário, que é identificar as particularidades de cada projeto.

1.2  Identificar stakeholders – nesta análise entende-se quem serão os agentes que poderão ajudar ou atrapalhar o desenvolvimento do negócio afim de se evitar surpresas. Esse processo é muito útil, principalmente, quando se está incorporando um empreendimento imobiliário em uma cidade e/ou mercado desconhecidos. O ideal é revisitar esta lista de tempos em tempos, pois, ao longo do desenvolvimento do empreendimento, podem surgir atores que não foram identificados inicialmente. Por exemplo: pode ser que o empreendimento imobiliário precise de outorga de algum órgão ambiental. Sabe-se que, a maior parte das aprovações desse tipo no Brasil são demasiadamente morosas, assim já se identifica o próprio órgão público em questão, ou um gerente ou diretor deste, como stakeholder importante a ser neutralizado e busca-se a contratação de um bom consultor, específico para a condução e tramitação do processo da melhor forma e no menor tempo possível.

2.  Planejamento e Cronograma

Após a etapa de reconhecimento e da apresentação do projeto à toda a equipe, o gestor deve solicitar que seja elaborado (ou elaborar) um cronograma detalhado de cada etapa para que seja seguido como “norte” para o desenvolvimento da incorporação imobiliária. É importante mapear à fundo todos os processos, por exemplo: entender quanto tempo é estimado para a aprovação do projeto legal em cada uma das Secretarias Municipais, pois disso dependerá o prazo total de licenciamento e para a emissão do Registro de Incorporação, indiretamente. O recomendável é que se visite cada um dos órgãos e Secretarias pelos quais o projeto legal terá que passar para mapear todas as necessidades e até possíveis “gargalos” que poderão impactar no prazo.

Quanto mais aberto for o cronograma, mais controlável será, pois, além de determinar-se os responsáveis por cada item, é possível estimar-se os prazos de forma mais real, identificando, por exemplo, quando algum dos processos tiver data inicial ou final caindo aos finais de semana ou feriados, o que pode fazer com que o prazo aumente.

É bem importante ter em mente que mais tempo planejando resulta em menos tempo executando e, principalmente, reexecutando.

O ideal é que o cronograma seja atualizado semanalmente e, de preferência, que seja designado um único profissional responsável por ele.

Alerta: A ferramenta adequada para a realização do cronograma de uma incorporação imobiliária é o Microsoft Project. Nele, será possível imputar todas as tarefas com suas predecessoras, datas de início e término, escolher o tipo de contagem de prazo (em dias úteis ou corridos), avaliar os impactos de atrasos nas entregas, determinar os responsáveis por cada etapa e, principalmente, identificar o caminho crítico do empreendimento, ou seja, quais etapas são fundamentais estarem sempre em linha no prazo de execução. Por exemplo, se uma incorporação imobiliária tiver atraso na concepção do projeto de arquitetura de interiores de áreas comuns, pode ser que haja atraso, ou não, no desenvolvimento das imagens comerciais e na impressão dos materiais de vendas, pois, via de regra, são tarefas com alguma possibilidade de ajuste nos prazos sem comprometimento do todo. Entretanto, se um empreendimento tiver atraso na Aprovação do COMAER, sem o qual o Alvará de Aprovação e Execução da obra não serão liberados pela Prefeitura, fatalmente, o Lançamento será postergado. Logo, percebe-se que a etapa de Aprovação no COMAER é um caminho crítico no cronograma e merece maior concentração de energia de toda a equipe para que fique dentro dos prazos programados.

Estas recomendações podem parecer redundantes para alguns profissionais que atuam na incorporação imobiliária. Mas, minha vivência de mercado permite afirmar que ainda há muito que se aprimorar em métodos de gestão na maioria das empresas de desenvolvimento imobiliário pelo país todo. Assim, a One4 tem por objetivo principal ajudar empresários a aprimorarem seus processos e técnicas no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, a fim de otimizar equipes, prazos e resultados, seja através de consultoria especializada, seja através do compartilhamento de conteúdo.

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