Preço da terra na cidade de São Paulo favorece o crescimento do mercado imobiliário no interior
A cidade de São Paulo cresceu, ao longo de sua história, apoiada em uma propriedade fundiária que sempre esteve nas mãos das camadas mais abastadas da sociedade e, por este motivo, a especulação imobiliária se faz presente no mercado paulistano desde que este existe.
A expansão horizontal do município ocorreu, essencialmente, sob comando dos empreendedores de parcelamento do solo e da dinâmica do mercado fundiário de características especulativas. O loteamento de vastas áreas aconteceu de forma descontínua, deixando, propositalmente, vazios para a futura valorização.
Dessa forma, sendo a metrópole dominada por interesses da elite na ocupação de seu território, o que se viu acontecer foi a “fuga” (sem alternativa) da população pertencente às classes mais baixas para áreas cada vez mais periféricas, resultando no crescimento desordenado e, muitas vezes, ilegal em regiões desprovidas de infra-estrutura e cada vez mais adensadas.
Tudo isso contribuiu para que, hoje, seja muito difícil a incorporação de empreendimentos imobiliários de padrão econômico (e “super” econômico) na cidade.
A dificuldade se dá pela falta de terrenos disponíveis em São Paulo e também porque quando estes aparecem não tem dimensões, potencial construtivo e/ou preço viáveis para esse tipo de produto.
Condomínios residenciais de padrão econômico, em linhas gerais, precisam ter muitas unidades para se viabilizarem, devido ao valor baixo de comercialização destas e ao custo da terra. Por isto, quando o terreno é muito valorizado e tem baixo potencial construtivo devido a restrições de legislação, o empreendimento não é possível.
O fato é que há tempos a população mais pobre não cabe dentro da cidade. A construção de conjuntos habitacionais em terrenos distantes e com preços mais acessíveis resulta em um custo alto com infra-estrutura, que na maioria dos casos só chega ao local por ser exigência que o empreendedor a realize, acarretando em mais um custo a impactar no projeto. Isto, sem mencionar a falta de equipamentos públicos de qualidade que, normalmente, são raros nestas proximidades.
Esse fator, da alta valorização fundiária, é um dos que ajudam a explicar o crescimento do mercado imobiliário nas cidades da Região Metropolitana de São Paulo e também na de Campinas vistas como oportunidades face ao mais baixo preço da matéria prima, o terreno.
Ao invés de investirem em terrenos mal localizados e, muitas vezes, com topografia bem acidentada (que também aumenta custos com a obra) dentro da cidade de São Paulo, os incorporadores preferem áreas melhores situadas estrategicamente nos municípios dessas regiões metropolitanas.
Especificamente, a região metropolitana de Campinas vem se mostrando (guardadas as devidas proporções se comparada à cidade de São Paulo) como um importante pólo do estado e do país, com alto déficit habitacional e, assim, grande demanda. Apenas na cidade de Campinas, estima-se que o déficit chegue a 40 mil unidades.
Confirmando essa tendência de grande desenvolvimento do mercado imobiliário para Campinas e região metropolitana, há informações de que sua Regional da Caixa Econômica Federal fechou o ano de 2009 com recorde habitacional em relação a 2008 (que também foi recorde sobre 2007), envolvendo todas as modalidades de crédito como o “Minha Casa, Minha Vida” e as linhas tradicionais de financiamento com recursos liberados do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Assim, a capital paulistana não é mais o único pólo de atração dos grandes incorporadores imobiliários dentro do estado.
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