Securitização: o futuro (presente) do mercado imobiliário brasileiro

Há mais de dez anos, em 1997, foi aprovada a Lei 9.514, que instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e introduziu de forma legal as Companhias Securitizadoras de Crédito Imobiliário no Brasil.

Entretanto, apesar do tempo passado, o instrumento da securitização ainda é pouco difundido e utilizado no mercado imobiliário brasileiro.

A matéria prima para a securitização são os contratos de compra e venda de imóveis com pagamento a prazo, que originam créditos imobiliários usados pelas empresas securitizadoras como lastros para a emissão dos Créditos de Recebíveis Imobiliários (CRIs) que são negociados no mercado financeiro.

Os CRIs, de forma similar às debêntures, podem ser disponibilizados no mercado através de uma emissão pública ou privada (destinados a investidores específicos). Ou seja, é um modelo que oferece ao mercado imobiliário a dinâmica e a liquidez do mercado financeiro.

O atual momento de estabilidade econômica e efervescência do setor imobiliário pelo qual o país está passando faz com que a securitização de recebíveis seja uma importante fonte de irrigação para empréstimos no segmento.

Houve, até hoje, apenas um tímido crescimento no mercado de securitização do Brasil, e mais voltado a operações de empreendimentos comerciais, e não residenciais. No entanto, nada próximo do que é preciso para sua consolidação.

Um dos fatores que dificultam que a securitização obtenha êxito no país é a exigibilidade da poupança de que os bancos mantenham em seus balanços os créditos imobiliários, impossibilitando que estes sejam securitizados. Tal exigência deve ser revista o quanto antes de forma a permitir que os bancos possam atender às normas da poupança mesmo tendo suas carteiras securitizadas.

Outro ponto necessário mencionar é que ainda não há padronização na emissão de CRIs e nem nos contratos de financiamento para que a o mercado da securitização possa, mesmo, expandir.
Também, com a crise mundial instalada em 2008, muitos atrelaram a securitização praticada no Brasil ao subprime, semelhante ao que ocorreu nos Estados Unidos, o que é um total equívoco.

Ainda não há subprime no país e, por tratar-se de um mercado em desenvolvimento, o que ocorreu no mercado norte-americano deve servir de lição. Além disto, o Brasil tem um volume muito pequeno de empréstimos imobiliários (por volta de 3% do PIB, conforme último boletim divulgado pelo Banco Central) e gera uma qualidade boa de carteiras, pois as análises de crédito dos clientes são mais rigorosas, o que é bem favorável.

Para comparativo, os E.U.A. chegaram a ter o equivalente a 100% do PIB em empréstimos residenciais, e em países como China e México este número está em torno de 10%, acima do brasileiro.
Com a demanda habitacional em ascendência (e a demanda reprimida em anos de ausência de estabilidade econômica e falta de crédito) e o aumento da população em idade produtiva (de 25 à 50 anos) a expectativa é de que apenas os recursos da poupança e do FGTS não sejam suficientes para suprir as linhas de crédito necessárias. Fala-se que em menos de cinco anos já haverá escassez destes recursos.

Dessa forma, a securitização de recebíveis precisa aparecer como uma alternativa para ajudar a suprir o mercado imobiliário e não permitir um enfraquecimento na disponibilidade de crédito pelos bancos.

Com a propagação da securitização no Brasil, o mercado imobiliário poderá movimentar muito mais recursos do que vem fazendo hoje e tornar-se mais eficaz, como o mercado financeiro o é.