Resumo Histórico do Financiamento Imobiliário no Brasil - Parte 3

Resumo Histórico do Financiamento Imobiliário no Brasil - Parte 3

Caros colegas leitores, venho complementar, mais um pouco, a história sobre o financiamento imobliário no Brasil.

Temos pouca bibliografia a respeito da evolução do mercado imbiliário brasileiro e vejo que este blog contribui para quem busca entender um pouco a tragetória deste.

"C - ) A Transição até a Instituição do SFI

Ao longo dos anos de 1980, ocorreu uma constante queda da atuação do SFH, em reflexo de sua crise interna e da crise econômica pela qual passava o país. Em 1987, com a extinção do BNH, vê-se uma paralisia quase que completa do SFH e o aumento desenfreado da inflação com o fim do congelamento de preços do Plano Cruzado (em 1986, mesmo ano do fim do BHN). O governo federal manteve o controle do setor habitacional ao centralizar os recursos financeiros e através da função regulatória que exercia sobre os dois subsitemas do SFH, o FGTS e o SBPE. Até a década de 1990 não foram feitas modificações estruturais no sistema, que continuou como a base do financiamento habitacional brasileiro. (BOTELHO, 2007)

A Caixa Econômica Federal, através da Circular Normativa n° 58, de 13 de abril de 1988, passou a transferir os créditos dos recursos do FGTS, anteriormente canalizados aos promotores públicos (companhias habitacionais), diretamente para as empresas construtoras, caracterizando uma clara opção em direção à privatização da política habitacional para a população de baixa renda, com a conseqüente exclusão desse segmento populacional do acesso à moradia. (CASTRO, 1999 apud BOTELHO, 2007)

No governo Collor (1990-1992), mudanças ocorreram na política habitacional, sem levarem a uma melhoria nas condições de vida da população com rendas baixa e média. Em sua gestão foi criado o Plano de Ação Imediata para a Habitação (PAIH), que trabalhou com a centralização do financiamento habitacional na CEF.

Com o governo Itamar Franco, que sucedeu Collor, ocorreu a instituição do financiamento direto à pessoa física e ao produtor, o que representou um avanço pela desintermediação bancária e diminuição da burocracia. (BOLTELHO, 2007)

Durante o primeiro governo de Fernando Henrique Cardoso, de 1995 a 1998, também não foi realizada nenhuma reforma no SFH, e a política habitacional ficou subordinada ao à Secretaria de Política Urbana (Semurb) do Ministério do Planejamento e Orçamento (MPO). Os programas desenvolvidos pela Semurb foram o Habitar-Brasil, único programa financiado pelo orçamento geral da União, o Pró-Moradia e o Pró-Saneamento (para o setor público), a Carta de Crédito Associativa e a Carta de Crédito Individual (para pessoas físicas e associações) e o Apoio à Produção (para o produtor), ambos com a utilização dos recursos do FGTS. Uma observação válida a se fazer, é que os programas Pró-Moradia e Pró-Saneamento, que atenderiam às necessidades das populações mais pobres, foram os que tiveram menor liberação de recursos. (BOTELHO, 2007)

O Programa da Carta de Crédito foi criado em 1995, objetivando o financiamento à pessoa física com rendimentos de até 12 salários mínimos, sendo concedida para a produção, ampliação e aquisição de unidades habitacionais e produção de lotes urbanizados, cujos valores venais previstos de início foram R$ 58 mil e R$ 10 mil, respectivamente. (CASTRO, 1999 apud BOTELHO, 2007)

Na segunda metade dos anos de 1990 ocorreram mudanças significativas no mercado imobiliário no que diz respeito às formas de financiamento para a produção habitacional e o surgimento de instrumentos financeiros que buscaram uma maior integração com os rendimentos dos ativos imobiliários.
Em 1997, foi instaurada a Lei 9.514, aprovada pelo congresso nacional a partir da proposta de lei da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip), estabelecendo o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). (BOTELHO, 2007)

A Acebip foi formada ainda em 1967, por 34 empresas do país, Sociedades de Créditos Imobiliários (SCIs) e Associações de Poupança e Empréstimos (APEs), que se uniram em torno do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), do SFH.
Na forma prevista na Lei 9.514, o Conselho Monetário Nacional veio autorizar as sociedades seguradoras, as sociedades de capitalização e as entidades abertas e fechadas de previdência complementar a efetuarem a aplicação de recursos no SFI, por meio dos seguintes instrumentos:
 CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários: título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários e constitui promessa de pagamento em dinheiro;
 LCI – Letra de Crédito Imobiliário: é lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipotecas ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, conferindo a seus tomadores direito de crédito pelo valor nominal, juros e, se for o caso, correção nela estipulada.
 CCI – Cédula de Crédito Imobiliário: é emitida pelo credor do crédito imobiliário e poderá ser integral quando representar a totalidade do crédito, ou fracionária, quando representar parte dele. A CCI poderá ser objeto de securitização nos termos da Lei 9.514.

Simplificando, a CCI corresponde a um crédito imobiliário e a LCI a vários créditos. (FREITAS, 2009)

A Lei que criou o SFI também introduziu no mercado brasileiro um novo veículo legal denominado Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários, sociedades com propósitos de fazer a securitização dos recebíveis imobiliários através da emissão dos CRIs, equivalentes a debêntures.

O que é preciso ficar claro é que a instituição do SFI não teve a intenção de substituir o SFH, mas sim de integrar-se a este, com a intenção de renovação do mercado. (BOTELHO, 2007)"