Na fase de aquisição do terreno, como foi dito no artigo anterior, já é necessário se ter conhecimento da legislação incidente sobre o imóvel e uma definição prévia sobre o produto que se pretende incorporar no local. Entretanto, no momento de desenvolvimento do produto, propriamente dito, etapa logo posterior a compra da área, esta análise e definição precisará ser aprimorada e “estressada” para que, enfim, se chegue ao melhor produto a ser levado ao mercado.
É bom deixar
claro que os passos sobre os quais vou discorrer aqui, ocorrem, muitas vezes,
de forma paralela e simultânea, mas para que o artigo fique mais objetivo e
didático, vou elenca-los separadamente.
O aprofundamento
sobre as leis e aprovações que serão necessárias (municipais, estaduais e
federais) e sobre as condições gerais do terreno – ambientais, geológicas,
vizinhança, localização e possíveis interferências no sítio urbano – é
fundamental para que o projeto se inicie bem.
Outro ponto de
extrema relevância, nesse momento, é saber qual será o público alvo a ser
atingido para a venda do produto em questão. Essa informação (ou determinação,
no caso de um mesmo terreno ser interessante a mais de um tipo de público) é
fundamental, até, para a escolha dos arquitetos (o autor do projeto arquitetônico
e o autor do projeto de interiores) e de outros profissionais (projetistas e
consultores).
Conhecer o
público alvo passa por examinar os incorporadores e produtos concorrentes
locais, a velocidade de venda e o preço destes, a demanda existente para a
região, conversar com as empresas de vendas que lá atuam e, visitar muitas
vezes o lugar (e em horários diferentes do dia).
Depois, quando
já se foi definido o arquiteto e lhe entregue um briefing do produto desejado, vem (o que acho que é) uma das “chaves”
para se conseguir alcançar um bom resultado financeiro no empreendimento: envolver
a equipe de engenharia que será responsável pela obra, já, na etapa de concepção
e elaboração do projeto. A união de forças e habilidades da equipe de
incorporação com a equipe de construção trará uma série de benefícios tanto ao
produto, quanto ao projeto. Conseguir colocar na mesma mesa estas duas equipes,
mais o arquiteto e os demais projetistas, ainda na etapa de desenvolvimento de
produto (antes da aprovação pelos órgãos públicos) antecipará questões que
poderão ser problemas na hora de construir ou de vender.
É comum ver
produtos, que são concebidos apenas pela equipe de incorporação e pelo
arquiteto, se modificarem quando passam para a fase do “Projeto Executivo” e aí
são gerenciados, separadamente, pela engenharia da obra. A falta de interação
entre equipes e disciplinas durante a concepção faz com que, no momento do
detalhamento, se perceba a inviabilidade técnica ou financeira de muitos itens e soluções que foram adotados, anteriormente.
Para
cada tipo de produto e projeto há um mundo que precisa ser desvendado. Conhecer
a legislação e o público que vai consumi-lo – seus hábitos, necessidades e
desejos – e conhecer suas especificidades técnicas a fim de garantir a boa execução
da obra e a sua boa operação depois de entregue, faz parte desse processo de
desenvolvimento.
Quanto maior o
planejamento e estudo nessa etapa, melhor serão: a eficiência do projeto em
área quadrada construída, a identidade do consumidor com o produto e a
velocidade de vendas obtida e a assertividade no orçamento e em sua construção.
Posso dizer
que aí é que está o prazer, pois cada projeto é um desafio único e não existe
monotonia quando se fala de incorporação imobiliária.