Distratos no mercado imobiliário: propostas para a regulamentação

      

     Na semana passada, escrevi sobre os distratos no mercado imobiliário, suas possíveis causas e consequências do ponto de vista do incorporador e, um dia após minha publicação, saiu a notícia de que mais uma vez não houve acordo nas propostas para a regulamentação da Lei que está sendo discutida entre representantes do setor e dos direitos do consumidor.

        A visível dificuldade de se encontrar um “denominador comum” entre as partes me fez pensar sobre novas alternativas para esse impasse. Certamente, todos os envolvidos na comissão responsável por tal conciliação já pensaram em inúmeras propostas, mas de qualquer forma, acredito sempre que contribuir com ideias nunca é demais.

        Pelo que vi publicado sobre o assunto, um grande ponto de discussão tem sido qual deverá ser a base de cálculo para o percentual da retenção e devolução de valores aos clientes que solicitarem o distrato. Os incorporadores propõem que seja o valor do contrato e os representantes dos consumidores propõem que seja o valor pago até a data da solicitação.

     A Lei a ser regulamentada precisa dar segurança ao cliente, obviamente, mas não pode pura e simplesmente penalizar o incorporador, pois, conforme demonstrado em meu artigo anterior, não existe apenas aquele cliente prejudicado financeiramente e de boa fé, existe também o cliente mal-intencionado, que quer sempre obter vantagem financeira a qualquer custo e não pretende cumprir o contrato assinado apenas pelo fato de não ser mais conveniente para ele. Tratar de uma única forma toda e qualquer solicitação de distrato, coloca em risco a operação do mercado imobilário e de toda sua cadeia produtiva e seria (assim como hoje é) uma injustiça com as empresas que trabalham corretamente e atendem seus clientes de forma idônea, respeitando a relação contratual existente.

         Buscando um meio termo plausível, faço as seguintes ponderações:

• Não é possível tratar da mesma forma o cliente que pede o distrato até o meio da obra (18 meses para seu término, na maioria dos casos) e o cliente que pede o distrato mais próximo do final desta, pois o incorporador terá mais dificuldade para revender uma unidade com o prazo de pagamento mais curto, assim como será mais difícil retirar recursos de seu caixa para devolver aos clientes distratados num momento em que a obra estará exigindo muito aporte financeiro.

• Não se pode admitir que um cliente que comprou um imóvel de preço e padrão altos, que visivelmente, poderia cumprir seu contrato de alguma forma, tenha o mesmo tratamento do cliente que comprou um imóvel de valor mais baixo, com recursos escassos e que é, muitas vezes, seu primeiro imóvel próprio.

• Também não é ideal tratar igualmente o cliente adimplente, que cumpre com suas obrigações contratuais rigorosamente, e aquele que fica inadimplente por meses e meses antes de solicitar o distrato, fazendo com que o incorporador perca a oportunidade de revender a unidade com um bom prazo de pagamento para um novo e bom cliente. Muitos clientes inadimplentes somem, não respondem a cobranças e se manifestam quando bem entendem a respeito de sua vontade de realizar o distrato da unidade, deixando o incorporador preso ao contrato, mas sem receber os valores com os quais estava contando em seu fluxo de caixa. Ao contrário do que ocorre com o consumidor, não é assim tão fácil para o incorporador executar e distratar um contrato por inadimplência e sempre tem um custo a mais a ser pago para isso.

      Dessa forma, a partir desses três pontos elencados, chego às propostas abaixo para a regulamentação da Lei sobre os distratos:

a1-) retenção de 12% sobre o valor pago para clientes compradores de unidades com valor contratual de até R$ 1.000.000,00, quando o contrato for distratado até 18 meses antes do término da obra;

a2-) retenção de 15% sobre o valor pago para clientes compradores de unidades com valor contratual acima de R$ 1.000.000,00, quando o contrato for distratado até 18 meses antes do término da obra;

b1-) retenção de 10% sobre o valor total do imóvel para clientes compradores de unidades com valor contratual de até R$ 1.000.000,00, quando o contrato for distratado com menos de 18 meses para o término da obra;

b2-) retenção de 12% sobre o valor total do imóvel para clientes compradores de unidades com valor contratual acima de R$ 1.000.000,00, quando o contrato for distratado com menos de 18 meses para o término da obra;

c-) para qualquer um dos casos acima, o cliente que estiver inadimplente com suas obrigações contratuais por mais de 03 (três) meses na data de sua solicitação de distrato ao incorporador terá multa de mais 1% a ser acrescido sobre o percentual de retenção estipulado.

d-) os valores de restituição serão pagos pelo incorporador ao cliente no mesmo prazo e fluxo em que foram realizados os pagamentos do contrato pelo cliente até a solicitação do distrato, sendo corrigidos pelo mesmo índice monetário, tendo como data base a assinatura do Instrumento de Distrato e iniciados 30 (trinta) dias após esta data.

      Claro que os percentuais e limites de valores e prazos acima são uma proposta apenas ilustrativa do conceito que quis apresentar aqui com o propósito de evidenciar que a Lei precisa ser mais justa com os dois lados envolvidos no contrato e não apenas com um, o do cliente.

      Outro item importantíssimo que deve ser abordado e especificado na Lei, e não havia mencionado anteriormente, é o da corretagem a ser paga na compra do imóvel, pois em alguns estados brasileiros o valor desta é parte do contrato assinado entre cliente e o incorporador e em outros não, sendo paga pelo cliente diretamente às empresas imobiliárias através de um contrato apartado de prestação de serviços. Já há alguns entendimentos jurídicos sobre o assunto, mas segmentado por estado, o que precisa é de um único entendimento para que a Lei Federal sobre os distratos possa ser regulamentada sem brechas para novas discussões jurídicas.

      Mais uma vez, ratifico a extrema importância de que seja promulgada esta Lei específica que regula as relações contratuais na incorporação imobiliária para que o mercado retome sua atuação com força e sem ameaças, trazendo de volta os postos de trabalho que foram perdidos, ajudando de forma significativa a economia do país como sempre foi. Construção civil e mercado imobiliário fortes são sinônimos de país com economia forte.