5 análises que se deve fazer antes de comprar um terreno para incorporar

Comprar um terreno para empreender não é algo fácil. Existem mil variáveis que o incorporador deve levar em consideração para concretizar um negócio. Abaixo, descrevo os cinco principais aspectos que devem ser avaliados antes da aquisição:

• 1 –) Legislação incidente sobre o imóvel – as análises a respeito das leis municipais (Plano Diretor, LUOS e Zoneamento, entre outras), estaduais e federais (Código Florestal, Cetesb, COMAR, entre outras) permitirão saber se o incorporador poderá construir o empreendimento que deseja no local e se o aproveitamento do terreno será suficiente para pagar o valor pelo qual está sendo anunciado no mercado. Também é recomendável que sejam solicitadas as Certidões de Diretrizes da Prefeitura e das Concessionárias de Água, Esgoto e Drenagem, pois se existirem obras a serem realizadas por conta do incorporador (extensões de ruas e redes, por exemplo), estas deverão ter os custos estimados e acrescentados no estudo de viabilidade econômico-financeira para a compra do terreno.

• 2 –) Topografia, geologia e condição ambiental – estas análises técnicas têm a finalidade de conferir as medidas e confrontações do imóvel, avaliar os tipos de fundações possíveis para o futuro empreendimento (já que o custo de fundação pode inviabilizar um negócio), conferir se não há nenhum córrego ou manancial dentro dos limites da propriedade e certificar de que o solo e a água não estão contaminados, ou caso estejam, saber exatamente qual o prazo e custo para a remediação. O ideal é que o incorporador contrate às suas expensas estes serviços, mesmo que o dono do terreno os forneça, para que tenha os laudos de profissionais de sua confiança. É praxe o vendedor permitir a entrada no imóvel para a realização destas análises, caso não permita, esteja certo de que há algo errado.

• 3 –) Situação jurídica e tributária do imóvel e de seus proprietários – é fundamental ter um bom advogado para realizar a “due dilligence” documental do imóvel e de seus proprietários. Os documentos que costumam ser avaliados são: Matrícula Vintenária e certidões negativas de débitos de tributos e concessionárias do imóvel; Certidões Negativas de todos os tipos e Criminais dos proprietários. No caso de dívidas existentes, é necessário fazer uma análise bem detalhada das condições financeiras do vendedor, pois o terreno pode ser tomado como garantia. Também não é indicado a aquisição de imóveis que tenham ações de usucapião sem julgamento até a última instância ou que estejam ainda em processo de inventário de família, devido ao risco e grande tempo que tais conclusões podem vir a levar na Justiça Brasileira.

• 4 –) Concorrência e preço de venda que pode ser praticado na região – analisar o mercado do entorno do terreno é necessário para entender se o produto que é possível empreender ali é compatível ou não com os concorrentes locais e se o preço que será viável praticar na venda do projeto estará de acordo com as condições de pagamento do terreno e premissas de rentabilidade da empresa. Não é raro o imóvel estar próximo a empreendimentos ótimos, mas a sua localização ser alvo de outro tipo de legislação específica, que impossibilitará empreender em boas condições de mercado, assim, inviabilizando o negócio.

• 5 –) Acessibilidade e logística para a execução da obra – avaliar se o terreno encontra-se em uma localização de fácil acesso através de transporte público para que os funcionários da obra possam de deslocar melhor no dia-a-dia e se há restrições de horários para trabalho impostas pela lei é importante, pois estes limitadores têm impacto direto sobre o custo/prazo da obra. Verificar o tipo de vizinhança, os recuos e condições das construções vizinhas, os possíveis acessos ao canteiro de obras também são cuidados que podem prevenir muitos inconvenientes e custos extras de construção. 

Leia mais sobre a aquisição de terrenos em: http://polismercadoimobiliario.blogspot.com.br/2016/12/as-fases-da-incorporacao-imobiliaria.html