Cenário e Perspectivas Atuais para a Incorporação Imobiliária no Brasil

O ano já está quase na metade e, após a fase de grande expectativa e toda a especulação sobre como seria 2017, estamos novamente sendo “bombardeados” por matérias e artigos ora com certo viés otimista, ora com uma visão ainda pessimista a respeito do mercado imobiliário. Dessa forma, achei oportuno fazer uma reflexão sobre o que tenho visto, de fato, acontecer e quais os desdobramentos que, possivelmente, teremos em um futuro próximo para este segmento, no qual atuo com muito entusiasmo há mais de 10 anos.

Tenho tido a oportunidade de conversar, trocar experiências e trabalhar com muitos profissionais (incorporadores, construtores, investidores, corretores, diretores de imobiliárias, publicitários, pesquisadores, arquitetos, e muitos outros profissionais e empresários) que atuam direta ou indiretamente no segmento imobiliário e em regiões distintas do país, como São Paulo capital, Grande São Paulo e interior e, até mesmo, do centro-oeste, norte e nordeste do Brasil.

O contato com todos esses agentes do setor aliado a tudo mais que tenho estudado me permite fazer uma análise mais clara dos fatores que têm influência direta na conjuntura atual do mercado de incorporação imobiliária do Brasil. Abaixo, vou discorrer sobre cada um deles:

• Investimentos e captação de recursos para o desenvolvimento de projetos: os bancos nacionais ainda estão sofrendo com a inadimplência de muitas empresas que não conseguiram quitar o financiamento à produção que tomaram há anos atrás. Assim, ainda está um pouco complicado conseguir a liberação de recursos oriundos destas fontes para viabilizar novos lançamentos e, mesmo que se consiga, os juros destas operações continuam altos, o que contribui para que haja uma inequação entre os custos e os preços dos projetos. Por outro lado, vejo se intensificar o movimento de investidores internacionais interessados no mercado de imóveis do Brasil, o que pode ser uma ótima oportunidade para quem souber aproveitar essa entrada de capital estrangeiro. Há empresários que estão tirando bom proveito desse momento, e já estão capitalizados ou em negociações avançadas para a alavancagem de novos empreendimentos, prontos para o novo ciclo de retomada que se acena. Por outro lado, muitos outros incorporadores estão deixando a oportunidade passar, não dando sequer a devida atenção a investidores que batem à sua porta e poderiam ser a saída de uma crise bem séria (acreditem, isso é verdade!). De qualquer forma, com a queda dos juros se concretizando (há a expectativa de que a taxa básica chegue à marca dos 8% a.a. até o final do ano de 2017), a tendência é que a inadimplência dos bancos caia e o financiamento à produção volte a ser disponibilizado com mais força.

• Crédito ao consumidor final: o aumento dos juros pegou muitos clientes desprevenidos e ocasionou muitos rompimentos de contratos de unidades adquiridas na planta antes da crise (os chamados “Distratos”), devido a impossibilidade de contratação de financiamento imobiliário no valor necessário para a quitação do imóvel entregue. Muitas das grandes incorporadoras ainda estão devendo valores de rescisões a clientes, o que afeta o mercado de forma negativa pois, além do endividamento das empresas, estes clientes ainda não têm o recurso aplicado (a parte que cabe ser ressarcida) de volta nas mãos, que poderia ser utilizado para adquirir um novo imóvel dentro de suas possibilidades atuais. Juros altos elevam a renda necessária para a concessão de crédito pelos bancos e reduzem a capacidade de compra do consumidor. Com a expectativa de queda da taxa básica dos juros, a tendência é que, até o final do ano de 2018, as taxas praticadas nos financiamentos imobiliários voltem aos patamares que víamos em 2012 e 2013, quando estavam entre 8,5% e 9,5% a.a., para linhas de crédito oriundas do SFH ou SFI. Os novos limites de crédito já em vigor para o MCMV também ampliarão o número de famílias com condições de contratar financiamento imobiliário, um fôlego essencial tanto ao consumidor, quanto aos empresários. Com todos esses fatores juntos, a perspectiva de retomada do crédito ao consumidor final é evidente, fator preponderante para o mercado de imóveis novos e na planta.

• Confiança do Consumidor: desde de 2014 o Índice de Confiança do Consumidor (ICC), medido pela Fundação Getúlio Vargas, vem caindo gradativamente devido às incertezas econômicas e políticas do país. Entretanto, confirmando o otimismo de todos, o ano de 2017 iniciou com subida de 6,3 pontos neste índice e, atualmente, encontra-se até em um patamar considerado relativamente bom, acima dos 80. Pelo gráfico e tabela abaixo (Fonte: FGV/IBRE), olhando o ano de 2016, por exemplo, é notável que a confiança do consumidor é muito sensível a eventos políticos e divulgação de dados econômicos. Por exemplo, é possível notar que no último mês de abril/17, o índice tornou a cair um pouco, devido à queda de confiança do consumidor de renda familiar mais baixa (até R$ 4.800 mensais). Esse fato pode ter relação com a divulgação recente do aumento do desemprego no país. Sabemos que a confiança, por si só, não é o fator determinante para que nenhum mercado retome, mas ela é extremamente importante para que o movimento de compra seja concretizado. Sem confiança no futuro, nenhum consumidor se arrisca a adquirir bens, principalmente de mais alto valor, que estão vinculados a uma dívida ou a uma alta descapitalização.  Dessa forma, a contínua ascensão deste indicador é preponderante para que a perspectiva positiva do mercado se concretize.

• Inflação e Taxa de Juros: a inflação do Brasil tem se mostrado controlada e até abaixo das expectativas, na faixa de 4,5% a.a. para 2017. O IPCA – Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, medido pelo IBGE, registrou uma variação de 0,14% no mês de abril/17 e um acumulado no ano até aqui de 1,10% *. A parte ruim desta notícia é que a inflação não tem subido devido a queda do poder de compra do consumidor, que faz com que os preços se mantenham baixos, para que se continue vendendo. A parte boa disto é que mostra uma maturidade do mercado brasileiro em geral, que não aumenta os preços para se manter vivo, mas estimula o consumo para tal. É graças a esta maturidade que os juros estão podendo ser cortados gradativamente sem aumentar a inflação. Atualmente, a taxa está em 11,25% a.a., mas, como foi já mencionado acima, há a expectativa de que a taxa básica chegue à marca dos 8% a.a. até o final do ano de 2017. Juros baixos e inflação baixa é o cenário que todos esperam para voltar a comprar.

• Taxa de Desemprego: não fico feliz em passar um dado ruim, mas o fato é que por enquanto a taxa de desemprego aumentou no país, segundo o IBGE divulgou, chegando a 13,7% no primeiro trimestre deste ano, o que equivale a 14,2 milhões de brasileiros **. Isso afeta diretamente todos os setores da economia e abala a confiança do consumidor, como já foi mencionado anteriormente. É esperado e natural que com a economia fortalecida os empregos voltem, as empresas retomem o crescimento e suas contratações diretas e indiretas. O mercado da construção civil e o mercado imobiliário, especificamente, aguardam ansiosos por essa retomada, mas é necessário falar a realidade, que até o momento não registrou recuperação de forma concreta nesse âmbito. Todos os esforços que o governo tem feito para fomentar a construção civil e o mercado imobiliário também tem relação direta com a geração de empregos, visto que este setor contribuiu muito para o quadro negativo atual.

• Demanda por Habitações: é oportuno ressaltar que, com a economia e a política em ordem, se não houver demanda em alta, não há mercado imobiliário aquecido. É muito falado que o que não falta no Brasil é demanda por habitação, mas, acho interessante aqui pontuar o que, realmente, há de dados e projeções quanto a este fator. Devido a mudanças da sociedade e ao envelhecimento da população, o crescimento demográfico do Brasil tem sido menor a cada ano, entretanto, há outras mudanças no comportamento dos brasileiros que afetam a demanda habitacional positivamente. Segundo dados do IBGE, divulgados pelo Secovi-SP***, o número de casamentos vem aumentando numa média de 3% a.a. desde 2010 e, não por acaso, existe até um ditado que diz: “Quem casa quer casa”. Por outro lado, o número de separações e divórcios, outro dado que afeta a demanda de forma positiva, tem se mantido estável. Também é possível ver um aumento significativo no número de pessoas que decidem morar sozinhas, formando as chamadas “famílias unipessoais”, e soma-se a isso o aumento da expectativa de vida que também aumentou, levando a um crescimento no número de pessoas com mais de 50 anos de idade que passaram a morar sozinhas nos últimos anos. Considerando estas e outras variáveis que não são relevantes para este artigo, o IBGE chegou a um cálculo de incremento de demanda de 1,5 milhão de novas moradias por ano até 2025. Importante ressaltar que neste número não está sendo considerado o déficit já existente de 6 milhões de habitações, uma vez que tal déficit é composto, em sua maior parte, por famílias que têm sérias dificuldades sociais e financeiras para terem acesso à moradia e dependem, exclusivamente, de programas sociais do governo para isso.
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  Analisados todos esses fatores de forma isolada, é possível chegar à conclusão de há motivos para uma visão otimista do futuro do mercado imobiliário brasileiro, porém, há mesmo que se ter uma certa atenção, pois a taxa de desemprego ainda não está refletindo as mudanças positivas do cenário econômico. Mas, as tendências para o país são boas (salvo o risco de catástrofe internacional, que infelizmente não pode ser descartado nesse momento de tensão constante pelo qual o mundo passa).
  Talvez, pela necessidade de cautela que o momento ainda exige, seja possível encontrar empresários de incorporação imobiliária com movimentos e posturas tão diferentes frente ao cenário atual: alguns animados, indo em frente, conversando e negociando com investidores nacionais e estrangeiros, alavancando seus negócios (com muito mais consciência do que foi feito pela maioria no passado recente, preciso ressaltar), desenvolvendo e lançando ou se preparando para lançar novos projetos em breve; outros, desanimados, receosos, preocupados (ainda) em não vender “mal” seu estoque, olhando muito para “dentro” e nada para “fora”.
  Enfim, ao fazer esta reflexão, chego a conclusão de que posso ratificar, até o momento, o que escrevi no início do ano, e minha avaliação é que aqueles que ficarem olhando pelo retrovisor, não estarão prontos no momento de forte aceleração do mercado, que certamente ocorrerá. Os pessimistas, além de perderem a melhor onda, estão perdendo desde já, pois vejo que os incorporadores que tem lançado, mesmo um pouco tímidos, o produto certo no lugar certo com preço certo, estão conseguindo bons resultados. Obviamente, nada comparado a 2012, mas não acredito que voltaremos àquele patamar de euforia, até mesmo devido ao amadurecimento do consumidor final.
  
  
  É vida que segue!
  
  
  *Fonte: Portal Brasil - IPCA
  ** Fonte: Jornal "Folha de São Paulo"
  *** Fonte: "Anuário do Mercado Imobiliário 2016" - Secovi - SP