Como Acertar no Desenvolvimento de um Produto Imobiliário?

Como Acertar no Desenvolvimento de um Produto Imobiliário?

Todos os incorporadores imobiliários acreditam ter os melhores produtos do mercado, e é certo que ninguém trabalha para fazer algo ruim, ou pelo menos não deveria. Entretanto, há produtos que vendem muito bem e há outros que nem tanto; há empreendimentos que proporcionam ótimo resultado financeiro aos seus sócios e outros que não. Mesmo que para os olhos externos todos divulguem apenas o sucesso, sabemos que, no fundo, não é bem assim na maioria dos casos.

Então, aproveitando o atual momento de certo otimismo na construção civil e no mercado imobiliário, acredito ser conveniente abordar o tema da concepção e o desenvolvimento de produtos, mas trazendo-o à luz a nova sociedade na qual vivemos e para quem construímos.

Como já venho apresentando há algum tempo, em diversos artigos, vídeos e palestras, asociedade e seus hábitos estão se transformando cada vez mais rápido, tudo graças aos avanços absurdos advindos da tecnologia. Fala-se em mudanças geracionais a cada 5 anos daqui para frente, e não mais a cada 10 anos como era antes. O que isso significa? Significa que os jovens que nascerem agora possuirão pensamentos completamente diferentes dos jovens que nascerem daqui 5 anos. Isso mesmo, apenas 5 anos!

Vale, assim, refletir um pouco sobre isso: um empreendimento imobiliário leva, no mínimo, metade desse período para ficar pronto, isso desde seu lançamento. Se contarmos, ainda, o período de desenvolvimento e licenciamento do produto, pode-se chegar a quase 70% desse tempo, isso para projetos pequenos, em projetos maiores o prazo de 5 anos pode, facilmente, ser ultrapassado. Assim, isso mostra que o mercado imobiliário tem uma grande necessidade de se reinventar e “pensar fora da caixa” para encarar as novas gerações. Qualquer negligência na concepção do produto, hoje, mais que nunca, pode significar um fracasso nas vendas e/ou um prejuízo financeiro e, por isso, abaixo descrevo algumas etapas importantes neste processo que podem mitigar riscos de insucesso:

1.   Conhecer o perfil específico de seu consumidor – deep profile: é importante que o cliente seja conhecido através de análises qualitativas e não apenas quantitativas pura e simplesmente. Por este tipo de amostragem, é possível conhecer os desejos e expectativas do possível cliente em relação ao produto, e com esta imersão na vida do consumidor, que vê além de aspectos demográficos, torna-se possível conceber um produto que atenda suas necessidades, pois, compreende-se seu arranjo familiar, profissão, tipo e local de trabalho, hábitos de lazer e viagem, gostos estéticos e até gastronômicos e sua projeção de vida futura. Porém, ir além da pesquisa e aproximar-se o quanto mais for possível de seu futuro público é a chave para descobrir como lhe agradar. O incorporador não conseguirá conceber um bom produto se olhar com distanciamento para seu consumidor, e quanto mais aderente ao público-alvo, maior a velocidade de vendas do produto e maior o engajamento de seu cliente com a incorporadora.

2.  Curadoria de arquitetura: no momento que vivemos, o cliente espera que os produtos estejam extremamente alinhados às suas expectativas, e, por isso, a escolha do autor do projeto passou a ter grande importância. Não é o caso, apenas, de uma fachada bonita ou “atemporal” (termo que foi banalizado na incorporação, ultimamente). Realizar uma pesquisa aprofundada para conhecer quais profissionais têm uma linha de trabalho mais próxima das características e desejos do seu consumidor é uma etapa que não pode mais ser negligenciada. Toda exposição de arte passa por curadoria, desfiles de moda, também. Tudo para levar ao público, exatamente, o que atende suas expectativas. Por qual razão no que diz respeito à arquitetura, que tem impacto bem maior na vida de todos, não há este cuidado? É preciso mudar este cenário na incorporação imobiliária, e com certa urgência.

3. Cocriação: também no caminho de desenvolver produtos com os quais o cliente se identifique, nada é mais assertivo que ouvir, de fato, o que o consumidor espera do empreendimento no qual irá morar ou trabalhar. As marcas que dão vozes aos seus clientes conseguem ter seu valor percebido mais facilmente, e isso proporciona que diferenciação entre as demais em seu nicho de atuação. Há inúmeras formas de fomentar a cocriação na incorporação imobiliária, para cada público é necessário encontrar uma, mas é algo totalmente possível. Entretanto, pouquíssimas empresas lançam mão desta etapa no momento da concepção do produto.

4.   Pré-engenharia: no decorrer do desenvolvimento do produto, antes mesmo de seu protocolo para as aprovações legais, já é conveniente e necessário que sejam definidos e contratados também, além dos responsáveis pela arquitetura, paisagismo e concepção das áreas externas e arquitetura de interiores das áreas comuns, os principais projetistas e consultores técnicos que poderão interferir diretamente no produto final. O cálculo e o projeto estrutural podem ter forte impacto na arquitetura devido ao posicionamento e dimensionamento de pilares e vigas, e esta interferência vai além da estética, pois pode mudar a altura total do prédio e a quantidade de vagas do estacionamento, por exemplo. Por isso, incluir esta disciplina somente após a aprovação legal e, principalmente, a divulgação das imagens e o lançamento do empreendimento é um risco muito grande. A mesma coisa pode-se dizer em relação ao projetista de instalações prediais. Também ressalto que ter estas equipes técnicas atuando juntas, neste momento, pode viabilizar detalhes de arquitetura que seriam descartados por parecerem onerar a obra. Enfim, quanto mais tempo investido no planejamento de uma obra, menos tempo e dinheiro será dispendido em sua execução e menos risco haverá para o resultado do empreendimento.

5.  Legislação: as leis brasileiras foram (e são) escritas, propositalmente, de forma a dar margens às interpretações. Isto é, nada é claro o suficiente que não possa ter seu entendimento sujeito aos interesses de quem está com o poder da “caneta” nas mãos. Por esse motivo, o ideal é ter um consultor (ou quantos forem necessários) que está habituado a realizar asaprovações e obter os licenciamentos necessários, pois este profissional saberá alertar quanto ao que pode ou não ser considerado no projeto, apoiando muito os profissionais envolvidos na concepção e desenvolvimento do produto e reduzindo retrabalhos e tempo. Outra dica importante é projetar de acordo com a Norma de Desempenho – NBR 15.575, que traz diretrizes e limitadores para os empreendimentos imobiliários, assim como também respeitar qualquer outra NBR que se aplique ao  projeto, pois isso poderá ajudar a defender a solução ou o partido adotado caso alguma mudança incoerente às legislações seja solicitada pelos técnicos aprovadores, o que, não raramente, acontece.

Estas são apenas algumas recomendações para a etapa mais importante dentre todas que compõem uma incorporação imobiliária. Todo cuidado, atenção e investimento neste momento são necessários para que o sucesso seja completo, do lançamento até a entrega do empreendimento. Obviamente, não há “receita de bolo” para o desenvolvimento de um produto imobiliário, mas sem dúvidas, os pontos levantados acima ajudarão muito no alcance das metas de resultados definidas.

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