Como Avaliar a Viabilidade de um Empreendimento Imobiliário

Como Avaliar a Viabilidade de um Empreendimento Imobiliário

É muito importante que os empresários, já atuantes ou que desejam iniciar as atividades no segmento da incorporação imobiliária façam todas as análises e considerações necessárias a respeito da viabilidade real do negócio em questão, antes de se definirem por avançar no desenvolvimento de um empreendimento.

Tais análises são um tanto complexas e o ideal é que sejam realizadas sempre com o apoio de profissionais, realmente, habilitados para conduzi-las, caso contrário, o risco de insucesso é grande no final.

Abaixo, vou descrever as principais análises e estudos que devem ser realizados neste momento crucial, que antecede o início de uma incorporação imobiliária:

1. Viabilidade de Mercado

A primeira análise que se deve fazer para se decidir levar adiante ou não um empreendimento imobiliário é sua localização. E segundo este quesito, alguns pontos devem ser olhados com muita atenção. São eles:

Acessibilidade: um produto imobiliário para ser bem-sucedido precisa ter fácil acesso, ser próximo a eixos viários que permitam sua interligação a regiões centrais e/ou rodovias e também o escoamento do fluxo de veículos gerados pelo novo empreendimento.

Mobilidade: avaliar se há boas condições de mobilidade através de transporte público na região do projeto em questão é um ponto relevante e de valorização para o mercado.

Comércio & Serviços: a situação do local em relação à infraestrutura de comércio e serviços é de extrema relevância, pois quanto mais bem servida em relação a estes itens, mais atrativo é para o público final.

Vizinhança: é importante conhecer bem a região do futuro empreendimento e avaliar se a vizinhança é adequada para o produto que se imagina empreender ali e, como recomendação, indico passar várias vezes pelo local e em diversos horários do dia e noite, para se certificar de que não há nada que possa depreciar o empreendimento.

Segurança Pública: hoje em dia, lançar um empreendimento em um local da cidade no qual a segurança é um grande problema, pode ser um grande risco. E, neste ponto, além da avaliação das condições de segurança é preciso se compreender qual a percepção do público-alvo em relação a este fator, identificando, assim, se há ou não a possibilidade de superar uma suposta rejeição da localização por isso.

Ainda referente a viabilidade de mercado, as outras análises que devem ser realizadas são quanto a concorrência, preço de venda, oferta e demanda da região. No caso de muitos concorrentes locais, há que se observar atentamente a demanda para se avaliar a viabilidade de um novo projeto, e o ideal é que esta análise seja sempre realizada por uma empresa capacitada neste tipo de serviço. Estudar os produtos e conhecer a velocidade de vendas destes concorrentes também é fundamental e pode dar um bom panorama da capacidade de absorção local.

Quanto ao produto, é ainda necessário identificar se o nicho de atuação da empresa está em alinhamento com as necessidades e anseios dos futuros clientes para um empreendimento na região.

2. Viabilidade Técnica

Tendo o incorporador validado a viabilidade de mercado do novo projeto, o próximo passo é seguir com suas análises técnicas. E, nesse sentido, as principais avaliações que devem ser realizadas são:

Legislação Incidente: Avaliar as legislações municipais, estaduais e federais incidentes sobre a localização e terreno do futuro empreendimento a fim de validar o uso, ocupação e o potencial construtivo.

Análises Técnicas de Terreno: Importante confirmar dimensões e divisas, conhecer o solo e aferir a viabilidade de execução da fundação apropriada para o projeto e constatar a inexistência de contaminação de solo e água subterrânea.

Estudo de Massa e Numérico de Arquitetura: elaborar os estudos de massa e numérico de arquitetura para validar as possibilidades de implantação do projeto no terreno.

Infraestrutura de Energia Elétrica, Gás e Saneamento Básico: Solicitar as diretrizes de todas as concessionárias (ou órgãos e autarquias públicas) referente ao fornecimento de energia elétrica, abastecimento de água, rede e tratamento de esgoto e abastecimento de gás para conhecer a situação e necessidade de investimento para a implantação do empreendimento no local.

Logística e Custo de Obra: Analisar as condições de logística, acessos e implantação de canteiro de obras no terreno é importante para que o projeto não precise absorver, posteriormente, custos extras não previstos e até atrasos no cronograma de construção. Realizar o estudo paramétrico de custo de obra para se chegar no valor estimado e considera-lo no orçamento da incorporação.

3. Viabilidade de Legalização

Mesmo que a legislação municipal, estadual e federal seja favorável a execução do empreendimento imobiliário, há que se analisar sua viabilidade e prazos de aprovação, pois ao fazer isto, é possível se deparar com um cenário nada aceitável para o negócio.

Como exemplo, já desisti de levar adiante um empreendimento na região do ABC Paulista por verificar que, na época, não havia nenhuma vontade política de se aprovar novos projetos residenciais naquela região. Ou seja, por mais que a lei possibilitasse sua implantação, o projeto entraria num “sem fim” de burocracias internas do município para que seu trâmite de legalização fosse demasiado demorado. E não vale a pena insistir quando isso acontece.

4. Viabilidade Econômico-Financeira

Com as análises acima realizadas, já há condições de estruturar um estudo de viabilidade econômico-financeira da incorporação imobiliária e, com ela, se quantificar os recursos necessários para a execução do projeto.

Nesse sentido, há que se definir o fluxo de desembolso de todos os custos e despesas do projeto e as premissas de velocidade e tabela de vendas viáveis e, assim, se chegar aos indicadores econômico-financeiros do projeto, tais como: exposição máxima de caixa, VLP, TIR, MTIR, Margem Bruta e Margem Líquida e Resultado Líquido.

Também, após a construção desses números, será possível definir os aportes dos sócios (por meio de capital próprio) e a necessidade de financiamento através do crédito com instituições financeiras e, aí, o importante é identificar as garantias solicitadas para se ter certeza da viabilidade de para a concessão de tal crédito à empresa responsável pela incorporação imobiliária e nas condições planejadas.

5. Viabilidade de Execução

Finalmente, antes de levar à frente o desenvolvimento de uma incorporação imobiliária, é imprescindível que o empresário tenha claro quem serão os gestores e/ou responsáveis por cada etapa do negócio, a saber:

a.     Planejamento e Gestão do Negócio

b.     Desenvolvimento do Produto

c.      Legalização

d.     Marketing

e.     Vendas

f.      Financeiro [Pagamentos, Recebíveis, Relacionamento com Banco]

g.     Relacionamento com Clientes e Marketing Pós-Venda

h.     Projetos

i.       Construção

j.       Repasse e Entrega de Chaves

k.     Assistência Técnica

Já vi muitos incorporadores perderem parte significativa de seus resultados financeiros por lançarem projetos imobiliários sem o adequado mapeamento de como serão estruturadas todas as equipes de seu negócio. Portanto, faço essa recomendação a todos, além de chamar a atenção para a integração entre todas essas etapas e equipes através de uma gestão que conheça profundamente todo o ciclo imobiliário. Somente assim é possível levar um planejamento do início ao fim do projeto.

Para concluir, acredito que todas essas análises de viabilidade acima relacionadas podem e devem ser realizadas até mesmo no momento de se decidir a respeito de comprar ou não um terreno para a incorporação imobiliária, que ocorre bem antes do Lançamento propriamente dito. Isso é tão relevante, que escrevi um e-book explicando os principais cuidados que os empresários devem ter nesse momento. Para ter acesso a este material CLIQUE AQUI.

Também tem um vídeo no Canal One4 no qual eu falo um pouco sobre a análise de viabilidade de um empreendimento imobiliário, para acessar CLIQUE AQUI.