A Alta dos Custos de Construção, o “Casa Verde e Amarela” e os Rumos das Leis Urbanísticas de São Paulo
A Alta dos Custos de Construção, o “Casa Verde e Amarela” e os Rumos das Leis Urbanísticas de São Paulo
Interesses à parte, é relevante ser mencionado que seriam adequadas algumas revisões no PDE e na LPUOS para que o potencial de verticalização e adensamento da cidade possa ser explorado ao máximo, o que é desejável tanto do ponto de vista imobiliário, quanto do ponto de vista urbanístico, para o desenvolvimento, pode-se assim dizer, sustentável, de uma megalópole como São Paulo.
No entanto, um dos principais objetivos dessas leis atuais, foi o de trazer empreendimentos imobiliários populares e econômicos, aprovados como Habitação de Interesse Social – HIS e como Habitação do Mercado Popular – HMP, para os mais importantes eixos centrais e, até nobres, da cidade. Estratégia que se fundamenta na exploração da ampla oferta de infraestrutura de saneamento básico, transporte coletivo, comércios, serviços e de empregos de tais regiões. Além de, por consequência, amenizar os impactos dos deslocamentos diários no município.
De fato, especialmente a partir de 2018, com a retomada efetiva dos lançamentos imobiliários no país e na cidade de São Paulo, pôde-se constatar que houve um grande movimento de novos empreendimentos HIS enquadrados no, então, Programa “Minha Casa, Minha Vida” localizados nos chamados Eixos de Estruturação da Transformação Urbana pela LPUOS. À metrópole, tal movimento proporcionou “novos ares” ao cenário tão (mal) acostumado a conviver com a segregação espacial e social e, aos cidadãos, proporcionou a oportunidade de morar com dignidade em melhores bairros, vistos como exclusivos e elitistas até aquele momento.
Ocorre que, por volta de meados de 2019, o mercado imobiliário voltou a se fortalecer com os juros em forte queda no país e, como é esperado nestes momentos de alta de produção do setor, os custos de construção começaram a disparar, também pressionados pela grande subida do dólar – que afeta diretamente o preço de negociação das commodities, tais como aço, cobre, madeira, etc. Em 2020, além desse movimento natural em função da forte demanda, houve o advento da pandemia Covid-19, que até hoje nos aflige, que fez com que a escassez de alguns insumos provocasse um aumento ainda mais acentuado de custos da construção civil. O Índice Nacional de Custos da Construção – INCC acumulou alta de 12,99% nos últimos 12 meses (até abril/21), que é o pico desde o início do Plano Real, e o custo com material se destacou no período, com expansão de quase 30%. (Fonte: O Estado de São Paulo, 25 de maio de 2021)
Soma-se a isso tudo, o fato que, desde 2017, não há aumento no teto do preço de venda das unidades residenciais para enquadramento no Programa Habitacional Federal – atual “Casa Verde Amarela” – que é de R$ 240 mil para a cidade de São Paulo, sendo que a inflação acumulada no período (de 2017 até abril 2021) é superior a 18%. (Fonte: IBGE) E temos, hoje, como resultado, uma desaceleração e tendência de queda nos números de empreendimentos HIS (e até HMP) em desenvolvimento no município.
Além disso, é também importante constatar, que o Governo Federal deixou de ter entre suas prioridades o fortalecimento de seu Programa Habitacional – o “Casa Verde e Amarela”. Os números são evidentes: até 2016 o Programa “Minha Casa, Minha Vida” deteve investimentos que ultrapassaram os R$ 10 Bilhões/ano; a partir de 2017, houve uma queda expressiva de investimentos, sendo que em 2018 e 2019 este ficou na casa dos R$ 4 Bilhões e, em 2020, o investimento final com o atual Programa “Casa Verde e Amarela” foi de apenas R$ 2,54 bilhões por cortes em seu orçamento. Espera-se que, para 2021, o investimento volte, pelo menos, à casa dos R$ 4 Bilhões até final do ano. (Fonte: Relatório Executivo do Ministério do Desenvolvimento Regional, 04/04/2019; e fdr.com.br, 26/11/2020)
A retração do número de empreendimentos HIS na cidade de São Paulo frente ao aumento dos demais segmentos – médio e alto padrão – em um momento de forte ritmo do mercado imobiliário é comprovada segundo dados do Secovi – SP: no ano de 2020, houve um aumento de 35% no número de lançamentos enquadrados no “Casa Verde e Amarela” em relação ao ano de 2019; já, para os empreendimentos nas faixas de preço acima de R$ 240 mil até R$ 500 mil esse aumento de lançamentos foi de 423% em relação a 2019. Isto é, os descasamentos de custos e de preços de vendas têm inviabilizado a continuidade dos investimentos das incorporadoras em lançamentos HIS nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana de São Paulo, e os que ainda estão em aprovação e lançamento não estão mais sendo enquadrados no Programa Habitacional do Governo “Casa Verde e Amarela”, tanto para fugir tanto da burocracia de análise concessão de crédito da Caixa Econômica Federal, mas principalmente, para que preços de venda acima do teto de R$ 240 mil possam ser praticados.
Assim, pode-se afirmar que, a atual conjuntura econômica e política em âmbito federal está dificultando que o PDE e a LPUOS do município de São Paulo avancem mais em sua estratégia de adensamento dos eixos da cidade e aumento da oferta de empreendimentos HIS (e HMP) em regiões centrais e nobres da cidade. O que só reforça a necessidade, o quanto antes, da revisão da legislação para que o adensamento urbano avance também em direção aos “miolos de bairros” também servidos de boa infraestrutura, e o mercado imobiliário continue em franca expansão em São Paulo. Posicionando aqui, o incorporador imobiliário como um agente transformador das cidades no sentido positivo e necessário deste papel.
Paralelamente a tudo isso, espera-se também que a política federal de habitação passe a ser novamente uma das prioridades da gestão daqui para frente, a começar pela revisão do preço de venda das unidades enquadradas no Programa “Casa Verde e Amarela”, pois, no momento de recessão da economia, a construção civil se segurou no mercado popular, e este é tão importante para o setor quanto para a economia e para a sociedade brasileiras.
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